범주: 1231.민특>주택임대차법
80. 선순위 담보권 등이 없는 주택에 대해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) [17년 기출]
① 임차권은 상속인에게 상속될 수 있다.
② 임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다.
③ 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 2년으로 본다.
④ 임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 있다.
⑤ 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 그 주택이 양도된 경우, 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.
정답 : ④
| 유형 1. 주택임대차법 |
▣ 해설
① 임차인이 사망할 당시에 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우에는 상속인이 승계하게 되고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없다. (출처:법제처)
따라서, 임차권은 상속인에게 상속될 수 있다.
② 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(주택임대차법.§제3조의2②)
③ 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.(주택임대차법.§제6조①)
제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.(주택임대차법.§제6조②)
따라서 주택임대차법 제6조에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차기간은 2년으로 된다.
④ 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 양도인은 임대인으로서의 지위를 상실하게 된다. (대법원 93다47318)
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. (대법원 95다35616)
임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인의 보증금반환 채무는 소멸하므로 임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 없다.
⑤ 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다. (대법원 2011다49523)
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