범주: 1232.민특>상가임대차법
75. 甲이 2020.2.10 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 10억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은? [17년 수정]
① 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
② 甲과 乙사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
③ 甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
④ 임대차종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
⑤ X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
정답 : ⑤
| 유형 2. 상가임대차법 |
▣ 해설
①이 법은 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
⊙ 환산보증금이 지역별로 규정된 보증금 상한액을 초과하지 않을 경우에만 「상가건물임대차보호법」에서 규정하고 있는 보증금우선변제권, 임대료인상률 상한 제한, 묵시적 갱신, 임차권등기명령 등의 적용을 받게 된다.
서울의 경우 보증금 상한액은 9억원 이다.
상가임차인의 대항력, 계약갱신요구권, 임차인의 권리금 회수기회 보호 등의 규정은 보증금 상한액 규정과 무관하게 이 법이 적용된다.
① 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.(상가임대차법.§제10조②)
③ 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.(상가임대차법.§제10조③)
②④⑤ 보증금 10억원에 임차하고 있으므로 제9조 임대차기간(최단 1년), 제6조 임차권등기명령, 제5조 우선변제권 규정은 적용되지 않는다.
따라서, 임대인 乙도 1년 미만의 기간이 유효함을 주장할 수 있고, 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없다.
기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(상가임대차법.§제9조①)
임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(상가임대차법.§제6조①)
대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가임대차법.§제5조②)
▶ 해설 추천 동영상
